土地探しの際に注意したい11のポイント

2025/04/07

日照、利便性、周辺環境を確認
マイホームを建てよう！と思ったときの第一関門となるのが、土地の問題。奈良すまい図鑑WEBの編集部が運営している家づくり相談カウンター「ナラタテ」でも、新築を検討されている半数以上の方が、土地探しから家づくりを始められます。土地選びで一番大切なのは「理想の家を建てることができる土地か」、「家族に適した周辺環境であるか」ということ。価格も大切ですが、家族が一生過ごす環境には特に注意を払う必要があります。そこで今回は、土地探しの際に注意したいポイントをご紹介します。

【Check　1　】前面道路が4m以上あるかないか！

一般的に前面道路が4m以上あれば、イメージした家を建てられる。そうではない場合、敷地の一部であっても道路とみなされ宅地にできない。敷地の形状、大きさ、方位なども記入。道路への接し方、道路の幅、周辺の家の状況も図に落とし込むと間取りのイメージがつかみやすい。格段に安い土地には、理由があることを忘れずに。

コラム_土地探しの注意点_前面道路

【Check　2　】現地に行って目で確認

チラシやインターネット上の情報収集は欠かせないが、紹介されている図面と実際の土地では印象が違うことも。まずは、現地視察へ行くことが肝心。真上からの販売図面だけだとフラットな土地に見えていても…。実際は台形型になっていることも。その場合、建築できる面積がぐっと減ったり、駐車場を設ける工事が高額になったりするので要注意。

コラム_土地探しの注意点_現状確認

【Check　3　】「建築条件付き売り土地」とは

建築条件付き売り土地とは「一定期間内に特定の施工業者と建築請負契約を結ぶこと」が条件となっている土地のこと。設計プランがある程度決まっていることが多い。また「建築条件」を外すときは、土地価格がアップすることも知っておく。大型分譲地はこの条件が多い。

コラム_土地探しの注意点_建築条件付き

【Check　4　】法律的に家を建てることができる土地なのか

敷地が市街化調整区域ではないか、調整区域の場合は特別な場合をのぞいて原則的に住宅が建てられない。用途地域(住居優先・商業優先・工場優先・用途地域の指定のない地域)、建ぺい率(敷地面積による建築面積)、容積率(敷地面積に対する建物の延べ床面積)、斜線制限(建物の高さの制限)もチェック。

【Check　5　】土地の利権関係

土地の売り手と持ち主が同じか、複数名義になっていないか、銀行の抵当に入っていないかなど、契約がスムーズに進むかを含め確認。

コラム_土地探しの注意点_土地の利権関係

【Check　6　】土地の安全性

地盤が悪いと改良に費用がかかるので要注意。軟弱地盤、周辺が崖、すぐ裏手に山がある、大きな川が近くを流れている場合は災害時の安全性を確認。「洪水」「内水」「高潮」「津波」「土砂災害」「火山」「地震」などの防災には、各自治体で公開されているハザードマップがあるので、事前に確認しておくと良い。

【参考サイト】外部リンク

・奈良県総務部知事公室

各市町村のハザードマップ一覧

・奈良県「防災・危機管理」

調査結果・ハザードマップ等

・国土交通省

ハザードマップポータルサイト

【Check　7　】敷地の形状・面積

チラシやインターネットで表示されている真上からの図面通り、建築可能な面積があるか、角地の場合は隅切り(見通し確保のために角を切り取って道路にする)の必要がないかを確認。

コラム_土地探しの注意点_隅切り

【Check　8　】隣地との関係

トラブルの原因となる隣地との境界線がはっきりしているか、公図と地籍図とが一致しているかをチェック。隣地との関係で、窓をとる大きさ、高さに注意を払う必要がある場合は、間取りに影響してくる。

敷地境界線イメージ

会社近くの境界線

【Check　9　】周辺環境

周辺の騒音や臭気、治安、交通状態はもちろん、子どもが小さいうちに遊ぶことができる公園があるかなども合わせて確認。いくつか希望の土地の候補を見つけたら、実際に自分の足で歩いてみること。時間帯や曜日を変えて何度か訪れ、近隣の方から情報を得ることもおすすめ。前面道路が実は抜け道になっていて、意外と交通量が多い。近くの畑でよく野焼きをしているため、においが気になって窓が開けられない。など、複数回訪れたからこそわかる情報もある。

野焼きイメージ — 田畑が多い地域だと、晴れた日に野焼きが行われている場合があるかも。

【Check　10　】通勤通学・近隣施設

駅・バス停、交通渋滞の有無、予想される交通費も、家族の暮らし方に影響を与える。もちろん教育施設、スーパー、飲食店、病院・銀行・郵便局など利便性も確認。ただし、スーパーが閉店して全く違う施設になったり、近くを走っていたバスが路線廃止になってしまいバス停が無くなったり、という可能性もある。

【Check　11　】諸設備

電気・電話の引き込みができているか。ガスはプロパンか都市ガスか、上下水道の工事は必要ないかを確認。

工務店と一緒に土地を探せばメリット多し

マイホームを建築してもらう工務店に相談しながら、土地を探す方法もおすすめ。建築のプロの視点で、「地盤改良が必要」「ここは風致地区だから細かい制限がある」などアドバイスがもらえる。たくさんの建築現場を見てきた建築士が、土地のデメリットをメリットに変えてくれる間取りプランを提案してくれた！という好事例もある。